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Mietrendite genau untersuchen: Was wirft das Betongold noch ab?

Deutschlands Immobilienmarkt boomt. Laut der Bulwiengesa AG kletterten die Preise für Wohneigentum im vergangenen Jahr in den deutschen Großstädten im Schnitt um rund 9 Prozent. Damit stiegen die Immobilienpreise erneut schneller als die Mieten. Die nämlich legten im selben Zeitraum bei Neuverträgen „nur“ um 7,25 Prozent zu.

Zuletzt setzten viele auf die Investition in Immobilien – doch gerade, weil die Preise so stark gestiegen sind, nimmt die Rendite ab. Foto: Adobe Stock

Für potenzielle Immobilienkäufer und Besitzer von Wohneigentum bedeutet dies aber, dass die Mietrenditen gerade aufgrund der stärker steigenden Preise immer weiter sinken. Dass die Preise derzeit so rasant klettern, hat einen einfachen Grund: „Die anhaltend niedrigen Zinsen, hervorgerufen durch die Politik der Europäischen Zentralbank, lockten auch im vergangenen Jahr viele Immobilienkäufer an und treiben die Preise in die Höhe“, sagt Andreas Böker, Vorstand der Böker & Paul AG aus Montabaur.

Gleichzeitig werfen Anlagealternativen wie Zinspapiere nach wie kaum noch etwas ab. Zwar lag die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen Ende Juli 2018 wieder in positivem Terrain, mit rund 0,28 Prozent ist sie aber noch immer extrem niedrig. Im Vergleich dazu erscheinen Immobilien attraktiv. „Bei Eigentumswohnungen liegt die Bruttomietrendite, die in Verkaufsanzeigen meistens genannt wird, derzeit bei 3 bis 5 Prozent“, sagt Ralf Schmitz, Vermögensberater der Finum Private Finance AG aus Lohmar bei Köln.

Deutlich mehr also als bei Bundesanleihen. Dennoch heißt dies nicht, dass Mietimmobilien aktuell ein lohnenswertes Geschäft sein müssen. „Die Bruttomietrendite ist nur die halbe Wahrheit“, sagt der Experte. Investoren müssen bedenken, dass dort weder die Nebenkosten beim Erwerb noch die Aufwendungen für Verwaltung oder Instandhaltung, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, enthalten sind. So müssen Immobilienbesitzer heute unter Umständen mit Modernisierungskosten für die Dämmung des Dachs oder für die Erneuerung des Heizkessels rechnen.

„Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer und -besitzer deshalb von der Bruttorendite rund 25 bis 30 Prozent, bei kleineren Wohneinheiten auch mehr, abziehen“, erläutert Böker. Dann fällt die Mietrendite schon niedriger aus. „Wenn Sie im aktuellen Umfeld unter dem Strich netto 2,5 Prozent erwirtschaften, dann ist das viel“, warnt Ralf Schmitz. Zu bedenken ist auch: Unter Umständen gibt es Ärger mit Mietern, zudem droht politische Einflussnahme wie zuletzt die Mietpreisbremse. „Und dafür ist die aktuelle Nettomietrendite einfach zu gering“, urteilt Schmitz.

Das gilt umso mehr im Vergleich zu Alternativen wie Unternehmensbeteiligungen. Bei Aktien, die wie Immobilien zu den Sachwerten zählen, können Anleger dividendenstarke und nachhaltig ausschüttende Qualitätsunternehmen, die eine vergleichbare Rendite oder sogar etwas mehr bringen, finden. „Und Sie haben bei Dividendentiteln geringere Transaktionskosten sowie die laufende Handelbarkeit der Wertpapiere“, so Schmitz.

Zwar müssen Anleger bei Aktien mit Kursschwankungen rechnen. „Davor sind Immobilienbesitzer aber auch nicht gefeit“, gibt Böker zu bedenken. „Nur weil es keinen täglichen Preis gibt, heißt das nicht, dass der Wert einer Immobilie nicht schwankt.“ Sowohl für Immobilienkäufer als auch für Besitzer von Wohneigentum kann es sich deshalb lohnen, die Nettomietrendite genau durchzurechnen. „Wer das tut, wird schnell feststellen, dass es sich im aktuellen Umfeld bei manchen Objekten und Standorten lohnen kann, über den Verkauf eines Objekts oder über Anlagealternativen nachzudenken“, so Bökers Fazit. Gerd Hübner

Die Mietrendite

Ein Muster zum Errechnen der Mietrendite – wobei die Nebenkosten je nach Ort schwanken:

Bruttomietrendite:

Kaufpreis des Objekts (50qm) 120.000 Euro ; Kaltmiete pro Jahr: 5000 Euro; Bruttomietrendite (Kaltmiete geteilt durch Kaufpreis): 4,17 Prozent

Nettomietrendite:

Kaufpreis: 120.000 Euro + Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 5%, Makler 5%, Notar- und Grundbuchkosten 1,5%): 13.800 Euro = Investitionskosten gesamt: 133.800 Euro

Kaltmiete pro Jahr: 5000 Euro – Verwaltungskosten pro Jahr: 250 Euro – Instandhaltungskosten pro Jahr: 350 Euro = Jahresreinertrag: 4400 Euro

Nettomietrendite (Jahresreinertrag/ Investitionskosten): 3,29 Prozent

Das Eigenheim als Geldanlage?

Wer sein eigenes Häuschen baut, betreibt Altersvorsorge: Später miet- und schuldenfrei zu wohnen, macht einen erklecklichen Teil der Rente frei für andere Ausgaben, etwa fürs lang ersehnte Reisen. Als Geldanlage taugt die selbst genutzte Immobilie aber nur bedingt. Ein Rechenbeispiel: Die Familie (der Vater ist 35) baut für 300.000 Euro, sie bringt 100.000 Euro Eigenkapital ein.

200.000 Euro finanziert die Bank, üblicherweise mit einem Annuitätendarlehen. Nehmen wir an, der Hausbauer bezahlt über die ganze Laufzeit hinweg 2,5 Prozent Zinsen und eine monatliche Rate von rund 800 Euro. Dann ist das Darlehen nach 29 Jahren getilgt, also rechtzeitig vor dem Renteneintritt. Allerdings haben die stolzen Eigenheimbesitzer über die gesamte Laufzeit auch gut 81.000 Euro Zinsen gezahlt. Anders ausgedrückt: Der Wert des Hauses müsste auf mehr als 381.000 Euro gestiegen sein, damit die „Geldanlage“ eine Rendite abwirft – da müssen Lage und Zustand der Immobilie schon gut sein. Hinzu kommt: Durch die Inflation über viele Jahre ist der Geldbetrag deutlich weniger wert als früher. hil
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